Konsep Dasar Penilaian Usaha

Sejarah Penilaian Usaha

Untuk memahami penilaian bisnis dengan baik, tentu saja kita harus mempelajari sejarah perkembangan penilaian atau valuasi itu sendiri.

Sejarah perkembangan penilaian tercatat dimulai di Negara Amerika Serikat. Aktivitas penilaian di negara tersebut diawali dengan perkembangan penilaian kekayaan atau asset.

Sebagaimana yang tercatat dalam sejarah, dunia mengalami Depresi ekonomi pada tahun 1920. Depresi ekonomi ini menyebabkan seluruh kegiatan perdagangan dunia berkurang dengan drastis seperti yang kita alami saat wabah covid 19 ini merebak di seluruh dunia. Depresi ekonomi telah meluluhlantakkan sendi-sendi perekonomian dunia.

Krisis ekonomi tersebut kemudian diikuti dengan runtuhnya pasar modal Amerika Serikat pada tahun 1929 dan pecahnya perang dunia ke-2 yang semakin memperparah kekacauan yang ada karena sumber daya alam yang ada yang seharusnya digunakan untuk membangun perekonomian justru digunakan untuk membangun peralatan perang.

Krisis itu sangat besar dampaknya pada praktek penilaian, utamanya pendekatan biaya dan pendekatan pendapatan.

Keruntuhan pasar real estate di Amerika Serikat dan di hampir sebagian besar negara di dunia nampaknya telah menghilangkan kepercayaan masyarakat terhadap anggapan bahwa harga pasar merupakan pusat dari nilai.

Kelangkaan kegiatan konstruksi pada masa depresi ekonomi tersebut menimbulkan kesulitan untuk mendapatkan estimasi biaya pembangunan berbagai jenis properti secara akurat. Pemodal sangat hati-hati terhadap risiko yang dihadapi untuk menempatkan uangnya pada pembangunan konstruksi baru karena keraguannya akan adanya permintaan pasar yang efektif yang mampu mengubah biaya menjadi nilai.

Dengan dibentuknya Federal Housing Administration oleh pemerintah federal Amerika Serikat pada tahun 1934 yang memberikan jaminan asuransi atas mortgage, lembaga ini mampu menstabilkan pasar mortgage. Disamping itu, dorongan yang diberikan untuk membangun perumahan keluarga dengan kualitas yang lebih baik yang menuntut pengembang untuk memenuhi standar yang dipersyaratkan oleh Pemerintah maka menyebabkan pasar real estate mulai menggeliat kembali.

Dan sebagai tindakan berjaga-jaga terhadap nilai properti agar tidak meleset sewaktu dijual, lembaga Pemerintah ini menggunakan jasa penilai sebelum melakukan pembelian atas rumah yang akan disalurkan, sehingga tidak akan mengalami kerugian bila sampai terjadi bahwa debitur melakukan wanprestasi dengan tidak membayar cicilan rumahnya (default).

Pemerintah federal saat itu memberikan pedoman kepada pihak penilai agar menggunakan pendekatan biaya penggantian dalam melakukan kegiatan penilaian. Secara tidak langsung kebijakan Pemerintah adalah mendorong dilaksanakannya konstruksi baru mengingat biaya pembangunan gedung baru saat itu jelas melebihi nilai bangunan yang ada di pasar.

Namun terjadinya booming bangunan gedung menyebabkan penilai merasa kurang praktis menggunakan metode biaya disamping semakin sulitnya menentukan biaya pembangunan karena semakin rumitnya konstruksi. Berkembangnya jasa pelayanan perhitungan biaya konstruksi membantu sekali validitas pendekatan biaya pada beberapa dekade berikutnya.

Berkembangnya teknik analisis investasi yang semakin canggih dan tumbuhnya industri real estate yang lebih mengarah kepada properti yang menghasilkan pendapatan (income producing property), menyebabkan kedudukan pendekatan biaya semakin terancam.

Pada tahun 1980 pengguna jasa penilai lebih tertarik pada potensi investasi dan properti yang mempunyai ciri-ciri pasar. Kondisi semacam itu menyebabkan pendekatan biaya tidak lagi sesuai dengan kebutuhan para pemodal. Lebih-lebih perhitungan biaya pembangunan dan materialnya lebih mudah dihitung oleh pengembang profesional atau Building Economist atau Quantity Surveyors daripada oleh penilai sehingga jasa penilai dirasakan kehilangan kemanfaatannya. Walaupun demikian, pendekatan biaya tetap memperlihatkan kemampuannya karena kaum spekulator percaya bahwa harga yang mereka bayar sebagian merupakan biaya penggantian.

Apabila kita melihat penggunaan metode biaya di dalam praktek, maka biaya akan sangat mendekati nilai pasar apabila bangunan gedung itu masih baru sehingga pendekatan biaya itu penting dan sangat bermanfaat dalam menentukan estimasi nilai pasar bangunan baru.

Terhadap bangunan tua, pendekatan biaya dapat dipakai apabila data tentang penyusutan tersedia secara memadai. Pembeli bangunan untuk tujuan khusus sering mengkaji harga bangunan yang ada untuk dibandingkan dengan biaya pembangunan gedung penggantinya setelah dikurangi dengan penyusutan.

Pendekatan biaya juga menjadi sangat penting dalam hal aktivitas/transaksi real estat itu sangat kurang sehingga sangat sulit untuk mengapilkasikan pendekatan harga pasar, khususnya untuk non income producing property. Demikian juga dalam hal properti pembanding itu sangat berbeda, maka pendekatan biaya dapat memberikan hasil lebih akurat dibandingkan dengan pendekatan pasar. Dan karena pendekatan biaya menghendaki tanah dan bangunan dinilai secara terpisah, penilaian untuk tujuan asuransi sangant membantu bila benda yang dapat diasuransikan dipisahkan dengan benda yang tidak dapat diasuransikan. Demikian juga apabila ada bangunan tambahan atau dlakukan renovasi untuk mengetahui apakah pengembangan itu meningkatkan pendapatan dan laba atau untuk menghindari pengembangan yang berlebihan, serta untuk keperluan studi kelayakan.

Yang menjadi masalah adalah apabila pengembangan itu telah agak tua atau tidak mencerminkan penggunaan tertinggi dan terbaiknya apabila lahan dianggap kosong, sehingga penyusutan baik secara fisik, fungsional maupun ekonomis/eksternal sulit untuk dihitung.